در سال‌های اخیر، با رشد روزافزون قیمت زمین و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، قرارداد مشارکت در ساخت به یکی از رایج‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین انواع قرارداد املاک تبدیل شده است. این نوع قرارداد، بستری است برای ترکیب سرمایه‌ی مالک زمین با تخصص یا منابع مالی سازنده، به‌گونه‌ای که هر دو طرف از ارزش افزوده‌ی ناشی از ساخت و بهره‌برداری ملک جدید، منتفع شوند.
اما آنچه در نگاه اول سودآور و ساده به‌نظر می‌رسد، در عمل می‌تواند به تصمیمی پرریسک بدل شود؛ تصمیمی که در صورت نبود آگاهی حقوقی، عدم شفافیت مفاد قرارداد یا انتخاب شریک نادرست، نه‌تنها سودی به همراه ندارد، بلکه به اختلافات طولانی‌مدت و از دست رفتن سرمایه نیز منجر خواهد شد. به همین دلیل، تنظیم دقیق، حرفه‌ای و متعادل قرارداد مشارکت در ساخت، یک ضرورت است، نه صرفاً یک انتخاب.
در این مقاله تلاش می‌کنیم تا با زبانی روشن و رویکردی کاربردی، مسیر تنظیم چنین قراردادی را برای شما ترسیم کنیم؛ مسیری که هم دغدغه‌های قانونی شما را پاسخ دهد و هم از نگاه تجاری، شفاف و سودمند باشد. اگر قصد ورود به دنیای قراردادهای املاک را دارید، این راهنما نقطه‌ی شروعی امن برای شما خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است میان دو یا چند طرف که یکی زمین یا ملک کلنگی را در اختیار دارد و دیگری سرمایه، تخصص فنی یا توان اجرایی لازم برای احداث یک ساختمان جدید. در این نوع قرارداد املاک، طرفین با هدف ساخت‌وساز مشترک وارد همکاری می‌شوند و پس از پایان پروژه، بر اساس توافقات قبلی، سهم خود را از واحدهای نوساز دریافت می‌کنند.
آنچه قرارداد مشارکت در ساخت را از دیگر قراردادهای ملکی متمایز می‌کند، مشارکت واقعی و غیرسفارش‌محور طرفین است؛ به‌عبارتی، برخلاف قراردادهای پیمانکاری که یک‌سویه بوده و کارفرما صرفاً هزینه ساخت را پرداخت می‌کند، در این نوع قرارداد، هر دو طرف در سود و گاه در ریسک پروژه شریک هستند.
این نوع قرارداد، علاوه بر ایجاد ارزش افزوده، مزایایی چون به‌روزرسانی بافت فرسوده شهری، تقسیم سود منصفانه و حذف برخی هزینه‌های دفتری فروش ملک را نیز به همراه دارد. با این حال، موفقیت در چنین همکاری‌ای تنها در صورتی تضمین می‌شود که قرارداد با دقت تنظیم شده، مسئولیت‌ها شفاف و حقوق طرفین به روشنی مشخص شده باشد.
چه کسانی طرفین قرارداد هستند؟
در هر قرارداد مشارکت در ساخت، دو طرف اصلی حضور دارند که ستون‌های اصلی این همکاری به شمار می‌روند: مالک و سازنده (که گاهی به‌عنوان سرمایه‌گذار یا مجری پروژه نیز شناخته می‌شود).
۱. مالک (دارنده زمین یا ملک کلنگی)
مالک کسی است که سند رسمی ملک به نام او ثبت شده و قصد دارد با ورود به پروژه‌ای مشترک، ارزش ملک خود را چند برابر کند. مالک معمولاً آورده‌اش را در قالب زمین یا بنای قابل تخریب ارائه می‌دهد و در ازای آن، سهمی از واحدهای نوساز پروژه را دریافت می‌کند. این سهم می‌تواند بر اساس عواملی مانند موقعیت ملک، متراژ، میزان مشارکت مالی یا زمان بهره‌برداری متفاوت باشد.
۲. سازنده (شریک اجرایی یا سرمایه‌گذار)
سازنده فرد یا شرکتی است که مسئولیت تأمین هزینه‌های ساخت، مدیریت فنی، اخذ مجوزهای لازم و پیشبرد پروژه را بر عهده دارد. در برخی موارد، سازنده تنها سرمایه‌گذار است و اجرای پروژه را به پیمانکاران واگذار می‌کند؛ در موارد دیگر، خودش به‌صورت مستقیم عملیات اجرایی را نیز مدیریت می‌کند.
در یک قرارداد املاک حرفه‌ای از نوع مشارکت در ساخت، رابطه این دو طرف باید با دقت و شفافیت تعریف شود. هرگونه ابهام در نقش‌ها، تعهدات و حدود مسئولیت‌ها، می‌تواند منشأ اختلافات مالی و حقوقی جدی در آینده باشد.
چه بندهایی باید در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود؟
اگر قصد دارید وارد یک قرارداد مشارکت در ساخت شوید، به یاد داشته باشید که هیچ چیز نباید مبهم یا تعارفی باقی بماند. قرارداد خوب، قراردادی است که حتی در بدترین سناریوها هم کارآمد باشد و راه‌حل داشته باشد. در ادامه، مهم‌ترین بندهایی که باید در این نوع قرارداد املاک گنجانده شوند را بررسی می‌کنیم:
۱. سهم‌الشرکه (سهم هر طرف از پروژه)
یکی از نخستین و حیاتی‌ترین بندها، تعیین دقیق سهم مالک و سازنده از واحدهای نهایی است. این سهم می‌تواند به صورت درصدی (مثلاً ۵۰/۵۰) یا بر اساس تعداد واحدها مشخص شود. ملاک این تقسیم می‌تواند ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، یا توافقات تجاری طرفین باشد.
۲. زمان‌بندی و مراحل اجرا
بند زمان‌بندی باید دقیق، قابل سنجش و همراه با جدول زمانی باشد. تعیین زمان تخریب، اخذ جواز، شروع عملیات ساخت، پایان کار و تحویل نهایی، در این قسمت جای می‌گیرد. بهتر است برای هر مرحله، مهلت مشخص و ضمانت اجرای تأخیر پیش‌بینی شود.
۳. نحوه و زمان انتقال سند
از نکات حساس و گاهی مناقشه‌برانگیز در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین زمان انتقال سند به سازنده یا به نام خریداران واحدهاست. اگر این موضوع به‌درستی تعریف نشود، احتمال بروز اختلافات حقوقی در آینده وجود دارد.
۴. ضمانت اجرا و خسارات تأخیر
اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، چه می‌شود؟ این بند باید شامل ضمانت‌نامه‌های بانکی، چک تضمینی، وجه التزام یا سایر ابزارهای حقوقی باشد تا طرف مقابل بتواند خسارت‌های ناشی از تأخیر یا تخلف را پیگیری کند.
۵. مفاد فنی و مشخصات ساختمان
در این بخش، باید درباره کیفیت مصالح، پلان معماری، متراژ مفید و مشاعات، امکانات پروژه (مثل آسانسور، پارکینگ، انباری و…) به‌وضوح صحبت شود. هرچقدر این بند دقیق‌تر نوشته شود، در آینده اختلاف کمتری پیش خواهد آمد.
۶. تعهدات مالی و پرداخت‌ها
اگر یکی از طرفین متعهد به پرداخت هزینه خاصی باشد (مثلاً پرداخت هزینه اخذ مجوز یا انشعابات)، باید نحوه پرداخت، زمان‌بندی و روش تسویه‌حساب آن دقیقاً قید شود.
اشتباهات رایجی که نباید مرتکب شوید
ورود به یک پروژه ساختمانی مشارکتی، شبیه بستن کمربند برای یک پرواز بلندمدت است. در ظاهر همه‌چیز مطمئن به‌نظر می‌رسد، اما کافی است یک بند را اشتباه ببندید تا با نخستین تکان جدی، آرامش خود را از دست بدهید. در ادامه، نگاهی می‌اندازیم به اشتباهات متداولی که بسیاری از افراد در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دچار آن می‌شوند:
۱. اعتماد شفاهی و توافقات بدون سند
بزرگ‌ترین خطا، تکیه بر حرف است. بسیاری از اختلافات میان مالک و سازنده زمانی بروز می‌کند که یکی از طرفین مدعی می‌شود «قول داده بودی» یا «توافق کرده بودیم». در دنیای قرارداد املاک، تنها چیزی که اعتبار دارد، نوشته‌ای با امضای طرفین است. حتی کوچک‌ترین جزئیات را هم مکتوب کنید.
۲. استفاده از قراردادهای آماده و بدون شخصی‌سازی
هیچ دو پروژه‌ای شبیه هم نیستند. استفاده از نمونه قراردادهای اینترنتی بدون اصلاحات متناسب با شرایط خاص شما، مانند پوشیدن کت‌وشلوار آماده برای مراسم عروسی است: شاید ظاهراً خوب باشد، اما مناسب موقعیت شما نیست و در عمل آزاردهنده خواهد بود.
۳. نادیده‌گرفتن مشاوره حقوقی
صرفاً به‌دلیل آشنایی با مفاهیم اولیه حقوق، نباید از همراهی یک وکیل یا مشاور حقوقی غافل شوید. یک اشتباه کوچک در نگارش بندها می‌تواند در آینده به پرونده‌ای قضایی پیچیده تبدیل شود. مشاوره حقوقی را نه هزینه، بلکه سرمایه‌گذاری برای آسودگی خیال بدانید.
۴. عدم تعیین سازوکار حل اختلاف
حتی بهترین قراردادها هم ممکن است محل اختلاف شوند. اما وقتی راهکار مناسبی برای حل اختلاف تعیین نشده باشد، طرفین ناگزیرند به دادگاه رجوع کنند که روندی طولانی و پرهزینه خواهد بود. تعیین داور مرضی‌الطرفین، مرجع میانجی‌گری یا ارجاع به داوری سازمانی، می‌تواند از تشدید بحران جلوگیری کند.
۵. مشخص‌نکردن ضمانت‌های اجرایی
اگر سازنده تعهدات خود را انجام نداد یا مالک از انتقال سند خودداری کرد، چه اتفاقی می‌افتد؟ اگر ضمانت اجرایی مشخص نباشد، قرارداد عملاً فاقد قدرت الزام‌آور خواهد بود. از همان ابتدا، ابزارهایی مثل چک تضمینی، وجه التزام یا وثیقه را در قرارداد پیش‌بینی کنید
نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
ورود به یک قرارداد مشارکت در ساخت، تنها یک تصمیم تجاری نیست؛ تصمیمی حقوقی است با تبعات سنگین. اگرچه ظاهر قرارداد ساده و دوستانه به نظر می‌رسد، اما بسیاری از اختلافات ریشه در بندهایی دارند که یا نادیده گرفته شده‌اند یا با ادبیاتی مبهم و قابل تفسیر نوشته شده‌اند. در اینجا به چند نکته حقوقی اساسی اشاره می‌کنیم که رعایت آن‌ها در زمان تنظیم قرارداد ضروری است:
۱. بررسی دقیق مدارک مالکیت و اصالت سند
پیش از هر اقدامی، از اصالت سند ملک و نبود هرگونه محدودیت قانونی یا حقوقی بر آن (مثل توقیف، بازداشت، رهن یا دعوای حقوقی) اطمینان حاصل کنید. مشاوره با یک وکیل متخصص در قرارداد املاک در این مرحله حیاتی است.
۲. استفاده از وکالت مشروط، نه مطلق
در صورتی که یکی از طرفین نیاز به اعطای وکالت به دیگری دارد (برای امور اداری یا انتقال سند)، این وکالت باید مشروط، مدت‌دار و با حق عزل باشد. صدور وکالت بلاعزل و بدون محدودیت، یکی از رایج‌ترین دام‌هایی است که در نهایت به ضرر طرف بی‌اطلاع تمام می‌شود.
۳. تنظیم قرارداد در دفاتر رسمی یا نزد مشاور حقوقی
برای افزایش اعتبار قانونی، بهتر است قرارداد در دفتر اسناد رسمی ثبت شود یا حداقل نزد مشاور حقوقی خبره، به امضای طرفین برسد. در برخی موارد، ثبت رسمی قرارداد، امکان توقیف حقوقی ملک یا پیگیری قضایی را آسان‌تر می‌کند.
۴. پیش‌بینی خسارت تأخیر یا نقض تعهدات
بندهای مربوط به وجه التزام (مبلغی که طرف خاطی در صورت تأخیر یا نقض تعهدات باید بپردازد) باید به‌طور شفاف و اجرایی در قرارداد گنجانده شوند. وجه التزام نه‌تنها ابزار بازدارنده است، بلکه در دعاوی حقوقی نیز مستند محکمی محسوب می‌شود.
۵. تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات
حتماً مشخص کنید که در صورت بروز اختلاف، مرجع حل‌وفصل آن کجاست؟ دادگاه عمومی، داوری خصوصی یا شورای حل اختلاف؟ همچنین می‌توانید داور مرضی‌الطرفین یا مرجع داوری خاصی را تعیین کنید تا روند پیگیری سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر شود.
الزامات قانونی و مجوزها
۱. اخذ پروانه ساخت از شهرداری
پروانه ساخت نقطه شروع رسمی هر پروژه ساختمانی است. این مجوز از سوی شهرداری صادر می‌شود و شامل مشخصاتی مانند متراژ ساخت، تعداد طبقات، کاربری ملک و نقشه مصوب معماری است. توجه داشته باشید که اگر ملک در محدوده طرح‌های توسعه شهری یا دارای محدودیت ساخت باشد، دریافت این مجوز با تأخیر یا حتی عدم صدور مواجه خواهد شد.
۲. بررسی طرح تفصیلی و کاربری ملک
پیش از امضای قرارداد املاک، باید مطمئن شوید که ملک مورد نظر امکان ساخت با کاربری مدنظر شما را دارد. بسیاری از اراضی در طرح‌های شهرداری برای کاربری‌های خاصی (مثلاً فضای سبز، آموزشی یا تجاری) در نظر گرفته شده‌اند که ممکن است مانع از اجرای پروژه مشارکتی شود.
۳. دریافت مجوز تخریب (در صورت وجود بنا)
در املاکی که دارای ساختمان کلنگی یا نیمه‌ساخت هستند، پیش از شروع به ساخت، باید مجوز تخریب دریافت شود. این مجوز نیز از شهرداری اخذ می‌شود و گاهی نیاز به گزارش ایمنی یا بررسی‌های مهندسی دارد.
۴. رعایت ضوابط فنی و مهندسی
شهرداری‌ها برای صدور پروانه ساخت، نیاز به تأییدیه نظام مهندسی دارند. این تأییدیه شامل نقشه‌های معماری، سازه، برق و مکانیک است که باید توسط مهندسین ذی‌صلاح امضا و تأیید شوند.
۵. توجه به تأثیر مجوزها در ارزش افزوده پروژه
داشتن مجوزهای معتبر نه‌تنها روند پروژه را تسهیل می‌کند، بلکه تأثیر مستقیمی بر سهم‌الشرکه طرفین و ارزش نهایی واحدهای ساخته‌شده خواهد داشت. یک زمین با جواز ساخت، نسبت به زمینی فاقد جواز، امتیاز بالاتری در مذاکره دارد.
نحوه فسخ قرارداد و خروج از مشارکت
در هر قرارداد مشارکت در ساخت، حتی اگر همه‌چیز بر پایه اعتماد و تعامل مثبت آغاز شود، باید فرض بر این گذاشته شود که احتمال اختلاف یا توقف پروژه در آینده وجود دارد. بنابراین پیش‌بینی سازوکار فسخ قرارداد، یکی از نشانه‌های هوشمندی حقوقی در تنظیم قرارداد است، نه نشانه‌ای از بی‌اعتمادی.
۱. فسخ با رضایت طرفین (فسخ توافقی)
در بسیاری از موارد، شرایط بازار یا منافع دو طرف تغییر می‌کند و ادامه مشارکت به‌صرفه نیست. در چنین حالتی، فسخ توافقی بهترین راه‌حل است. لازم است در متن قرارداد، امکان فسخ دوطرفه و روش تسویه حساب به روشنی مشخص شده باشد.
۲. فسخ ناشی از نقض تعهدات
اگر یکی از طرفین—for example سازنده—از تعهدات خود مانند اخذ مجوز، آغاز ساخت یا پرداخت سهم مالک تخطی کند، طرف مقابل حق خواهد داشت از طریق مراجع قانونی، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. البته این فسخ باید مبتنی بر بند صریح قراردادی یا حکم دادگاه باشد.
۳. فسخ در شرایط فورس ماژور (قوه قاهره)
در شرایطی مانند زلزله، جنگ، تحریم شدید یا مقررات خاص دولتی که اجرای پروژه عملاً غیرممکن شود، می‌توان به استناد به اصل فورس ماژور یا حوادث قهری، قرارداد را فسخ یا تعلیق کرد. لازم است این شرایط در قرارداد تعریف و حدود آن مشخص شود.
۴. آثار و پیامدهای فسخ قرارداد
فسخ قرارداد بدون پیش‌بینی عواقب مالی و مالکیتی، آغاز مرحله‌ای پر از اختلاف خواهد بود. برای همین، قرارداد باید تعیین کند در صورت فسخ، مالک چه سهمی را بازپس می‌گیرد؟ آیا عملیات ساخت نیمه‌کاره باید تخریب شود؟ تکلیف هزینه‌های انجام‌شده چیست؟ تمام این موارد باید با جزئیات کامل نوشته شوند.
۵. مراجع صالح برای پیگیری فسخ
در متن قرارداد املاک باید تعیین شود که فسخ از طریق کدام مرجع قابل پیگیری است: دادگاه عمومی، داوری خصوصی، یا دفتر اسناد رسمی؟ این شفاف‌سازی باعث تسریع روند حقوقی در آینده خواهد شد.
چک‌لیست آماده‌سازی قرارداد برای افراد غیرحقوقی
وقتی صحبت از قرارداد املاک آن هم از نوع مشارکت در ساخت می‌شود، پیچیدگی‌های حقوقی ممکن است ترسناک به‌نظر برسند. اما نگران نباشید—با یک نگاه سیستماتیک و بررسی چند نکته کلیدی، می‌توانید مطمئن شوید که پایه‌های قرارداد شما مستحکم است. در ادامه، یک چک‌لیست عملیاتی ارائه می‌شود که بهتر است پیش از امضا، آن را خط‌به‌خط مرور کنید:
بررسی سند مالکیت
آیا سند رسمی به نام مالک است؟ آیا ملک در توقیف یا در رهن نیست؟ حتماً اصالت سند را استعلام بگیرید.
✅ دقت در تعیین سهم‌الشرکه
سهم هر طرف (مالک و سازنده) از پروژه، بر چه مبنایی تعیین شده؟ آیا در قرارداد به درصد دقیق یا واحدهای خاص اشاره شده است؟
✅ بررسی زمان‌بندی پروژه
تاریخ شروع، پایان، مراحل اجرا و تحویل مشخص شده‌اند؟ اگر پروژه تأخیر خورد، جریمه یا ضمانت اجرا چیست؟
✅ اطمینان از شفافیت مالی قرارداد
چه کسی چه هزینه‌ای را پرداخت می‌کند؟ آیا پرداخت‌ها مرحله‌به‌مرحله هستند؟ روش تسویه حساب‌ها چیست؟
✅ تعیین تکلیف انتقال سند
سند نهایی چه زمانی و به نام چه کسی منتقل می‌شود؟ آیا شرایط خاصی برای انتقال در نظر گرفته شده است؟
✅ وجود ضمانت اجرا و تعهدات مالی
قرارداد شامل چک تضمینی، وجه التزام یا وثیقه هست؟ در صورت تخلف طرف مقابل، امکان پیگیری قانونی وجود دارد؟
✅ بررسی مجوزهای قانونی ساخت
آیا ملک مجوز ساخت دارد یا نیاز به اخذ آن هست؟ پروانه ساخت، نقشه‌ها و تأییدیه شهرداری بررسی شده‌اند؟
✅ وجود بند حل اختلاف و داوری
در صورت بروز اختلاف، مرجع رسیدگی کجاست؟ آیا داور مرضی‌الطرفین یا مرجع داوری خاص تعیین شده؟
✅ امضای قرارداد نزد مشاور حقوقی یا دفتر اسناد رسمی
قرارداد نزد چه مرجعی امضا شده؟ آیا نسخه‌ای رسمی و دارای اعتبار حقوقی از قرارداد در اختیار دارید؟
جمع‌بندی: چطور یک قرارداد حرفه‌ای ببندیم؟
قرارداد مشارکت در ساخت یک فرصت است؛ فرصتی برای تبدیل یک ملک بلااستفاده یا کم‌بازده، به سرمایه‌ای پویا و ارزشمند. اما همین فرصت، در صورت بی‌احتیاطی، می‌تواند به تهدیدی جدی برای سرمایه، وقت و آرامش شما تبدیل شود. آنچه این مرز باریک میان فرصت و تهدید را تعیین می‌کند، دقت شما در تنظیم و اجرای قرارداد است.
برای آن‌که یک قرارداد حرفه‌ای ببندید:
-
روی اعتماد متوقف نشوید؛ روی سند تمرکز کنید.
حتی اگر طرف مقابل شما را سال‌هاست می‌شناسد یا همکاری‌های گذشته داشته‌اید، قرارداد را دقیق، کامل و بدون تعارف بنویسید. -
هیچ بندی را «بعداً توافق می‌کنیم» نگذارید.
قراردادی که امروز کامل نیست، فردا منبع اختلاف است. همه‌چیز باید همین حالا، در همین سند، روشن و مکتوب باشد. -
قرارداد را با زبان خودتان بفهمید، نه فقط امضا کنید.
از مشاور حقوقی بخواهید قرارداد را به زبان ساده برایتان توضیح دهد. امضای ناآگاهانه، امضای خطرناک است. -
حساب‌وکتاب مالی را تا ریال آخر روشن کنید.
نه فقط مبلغ‌ها، بلکه نحوه پرداخت، زمان‌بندی و شرایط انتقال را با دقت و عدد بنویسید. -
همیشه نسخه رسمی قرارداد را نزد خود نگه دارید.
قراردادی که فقط یک نسخه دارد یا نزد دیگری است، در مواقع اختلاف می‌تواند علیه شما عمل کند. -
قبل از امضا، تصور کنید کار خراب شده است.
اگر طرف مقابل به تعهداتش عمل نکند، راه شما برای پیگیری چیست؟ اگر پاسخ این سؤال روشن نیست، قرارداد هم کامل نیست.
برای خرید مطمئن مغازه تجاری و زمین با موقعیت عالی، همین حالا با مشاوران حرفه‌ای املاک سپهر تماس بگیرید.
سرمایه‌گذاری هوشمند از یک انتخاب درست شروع می‌شود!
