یکی از سوالات پرتکرار مستاجران و موجران در بازار مسکن این است که افزایش اجاره بها تا چه حد قانونی است؟ آیا موجر میتواند هر سال هر مبلغی که بخواهد بر اجاره اضافه کند؟ یا قانون محدودیتهایی را در این زمینه در نظر گرفته است؟ در سالهای اخیر، با نوسانات اقتصادی و تورم، تعیین شرایط قانونی افزایش اجاره به یکی از دغدغههای اصلی طرفین قرارداد اجاره تبدیل شده است. در این مقاله از سایت بنگاه سپهر، بهترین مشاور املاک شهرضا، تمام نکات و الزامات قانونی مربوط به افزایش مبلغ اجاره را بررسی میکنیم تا هم موجران و هم مستاجران با آگاهی کامل وارد مذاکره شوند.
۱٫ افزایش اجاره بها طبق قانون مدنی و قرارداد اجاره
در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، یکی از اصول بنیادین در تنظیم قراردادها، توافق طرفین است. این اصل در مورد قرارداد اجاره نیز صادق است؛ به این معنا که موجر و مستاجر باید به صورت توافقی در مورد شرایط اجاره، از جمله میزان افزایش اجاره بها در سالهای بعد، به نتیجه برسند.
اگر در قرارداد اجارهای که میان طرفین بسته شده است، بندی مشخص برای افزایش اجاره در سال بعد وجود داشته باشد، همان بند ملاک عمل قرار میگیرد. برای مثال، ممکن است در قرارداد ذکر شود که:
«در پایان سال اول، در صورت تمدید قرارداد، مبلغ اجاره ماهیانه با افزایش ۲۰ درصدی محاسبه خواهد شد.»
در این صورت، طرفین موظف به اجرای آن هستند و نمیتوانند به دلخواه، خلاف این توافق رفتار کنند.
اما اگر در متن قرارداد، هیچ اشارهای به افزایش اجاره در دوره بعدی نشده باشد، موجر نمیتواند بهصورت یکطرفه اقدام به افزایش مبلغ اجاره کند و مستاجر نیز الزامی به پذیرش افزایش ندارد. در چنین حالتی، اگر موجر قصد دارد اجاره را افزایش دهد، باید یا با مستاجر به توافق جدید برسد یا در پایان مدت اجاره، قرارداد جدیدی با شرایط تازه تنظیم کند.
همچنین بر اساس اصول حقوقی، اگر قرارداد اجاره به پایان برسد ولی مستاجر همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد و موجر نیز با ادامه سکونت مخالفت نکرده باشد، ادامه اجاره مشمول شرایط سابق خواهد بود و نمیتوان اجاره بها را افزایش داد، مگر آنکه مستاجر رضایت بدهد.
بنابراین، در نبود بند صریح افزایش اجاره در قرارداد، افزایش اجاره بها تنها از طریق رضایت کتبی یا شفاهی طرفین قابل اجراست و موجر نمیتواند بهصورت یکطرفه چنین حقی برای خود قائل شود. این موضوع نهتنها بر پایه قانون مدنی بلکه طبق رویه قضایی نیز مورد تأکید قرار گرفته است.
اگر قصد خرید خانه برای اجاره دادن به مستاجران را دارید، میتوانید به صفحه فروش خانه در شهرضا مراجعه کنید.
۲٫ مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا و تمدید خودکار اجارهها
در پی شیوع ویروس کرونا و با هدف حمایت از مستاجران، ستاد ملی مقابله با کرونا در سالهای ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۲ مصوباتی را در خصوص افزایش اجاره بها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره تصویب کرد. این تصمیمها بهصورت موقت و در واکنش به شرایط خاص اقتصادی و بهداشتی اتخاذ شدند، اما اثرگذاری آنها هنوز هم در بازار اجاره مشهود است.
طبق این مصوبات:
- قراردادهای اجاره که در حال پایان بودند، بهصورت خودکار به مدت یکسال تمدید میشدند، مشروط بر اینکه مستاجر تعهدات خود را انجام داده باشد و موجر قصد فروش یا تخریب ملک را نداشته باشد.
- برای جلوگیری از رشد افسارگسیخته اجارهبها، سقف مشخصی برای افزایش اجاره تعیین شد. این سقفها در سالهای مختلف به شرح زیر بودند:
- تهران: حداکثر ۲۵ درصد
- کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت: حداکثر ۲۰ درصد
- سایر شهرها: حداکثر ۱۵ درصد
این اعداد به عنوان سقف قانونی افزایش اجاره بها تلقی میشدند و دفاتر املاک موظف بودند در هنگام تنظیم قرارداد جدید، این محدودهها را رعایت کنند.
نکته مهم این است که:
- این مصوبات حکم قانون دائمی را ندارند و فقط در دورههایی خاص و با دستور دولت اجرا شدهاند.
- با وجود پایان رسمی این مصوبات در بسیاری از مناطق، هنوز در برخی معاملات و قراردادها به عنوان “عرف بازار” یا “مبنای مذاکره” از سوی مشاورین املاک و طرفین قرارداد مورد توجه قرار میگیرند.
بنابراین اگرچه این مصوبات الزامی نیستند، اما آگاهی از آنها میتواند به مستاجر در چانهزنی برای افزایش منطقی اجاره و به موجر در حفظ انصاف و بازارپسندی پیشنهادش کمک کند.
برای کسانی که قصد خرید آپارتمان و اجاره دادن آن به مستاجران دارند، پیشنهاد میکنیم به صفحه فروش آپارتمان در شهرضا مراجعه کنید و از شرایط قانونی آگاه شوید.
۳٫ نقش شورای حل اختلاف در حل اختلافات افزایش اجاره
یکی از راهکارهای قانونی و رایج برای حل اختلاف میان موجر و مستاجر درباره افزایش اجاره بها، مراجعه به شورای حل اختلاف است. این مرجع قضایی در بسیاری از موارد به عنوان مرحله ابتدایی رسیدگی به دعاوی مالی، قراردادی و ملکی شناخته میشود و نقش مهمی در مدیریت اختلافات بین طرفین دارد.
چه زمانی میتوان به شورای حل اختلاف مراجعه کرد؟
اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، موجر خواهان افزایش مبلغ اجاره شود و مستاجر با آن مخالف باشد، یا اگر در میانه قرارداد اختلافی درباره اجرای مفاد توافق (مثل بند افزایش سالیانه) پیش بیاید، هر یک از طرفین میتوانند با ارائه مدارک، دادخواست خود را به شورای حل اختلاف ارائه دهند.
شورای حل اختلاف چگونه تصمیمگیری میکند؟
شورا در این موارد، با در نظر گرفتن چند عامل اساسی، حکم صادر میکند:
-
بررسی شرایط ملک (نوع کاربری، سن بنا، امکانات، موقعیت جغرافیایی)
-
مطالعه نرخ منطقهای اجاره که از طریق استعلام از مشاوران املاک یا گزارشهای رسمی به دست میآید
-
مفاد قرارداد قبلی و توافقات کتبی یا شفاهی بین طرفین
-
شواهد و مستندات طرفین مانند پیامهای رد و بدل شده، رسیدهای پرداخت، و سابقه اجاره قبلی
نتیجه مراجعه به شورا چیست؟
رأی صادره از سوی شورای حل اختلاف الزامآور بوده و قابلیت اجرایی دارد. در صورتی که مستاجر با رأی صادر شده مخالف باشد، میتواند اعتراض خود را در مهلت قانونی ثبت کند و پرونده به دادگاه حقوقی ارجاع داده شود. اما در اغلب موارد، شورا با هدف مصالحه، طرفین را به یک توافق منطقی و قانونی هدایت میکند.
چرا استفاده از شورا توصیه میشود؟
-
سریعتر و کمهزینهتر از دادگاههای حقوقی
-
فضای غیررسمیتر برای رسیدگی و میانجیگری
-
امکان دفاع طرفین بدون نیاز به وکیل حرفهای
-
کاهش احتمال تنش و تخلیه اجباری
بنابراین اگر در زمینه شرایط قانونی افزایش اجاره با مشکلی مواجه شدید و توافقی حاصل نشد، استفاده از ظرفیت قانونی شورای حل اختلاف میتواند راهی مؤثر، سریع و کمتنش برای حل مشکل باشد.
اگر به دنبال خرید خانههای قدیمی برای بازسازی و اجاره هستید، به صفحه فروش خانه کلنگی در شهرضا مراجعه کنید.
۴٫ آیا میتوان بدون رضایت مستاجر، اجاره را بالا برد؟
در صورتی که قرارداد اجاره هنوز اعتبار دارد و تمام نشده باشد، افزایش اجاره بها بدون رضایت مستاجر فاقد وجاهت قانونی است و موجر نمیتواند بهصورت یکطرفه مبلغ اجاره را افزایش دهد. حتی اگر قیمت املاک در منطقه بالا رفته باشد یا نرخ تورم افزایش یافته باشد، مادامیکه قرارداد معتبر است، ملاک همان مبلغ درجشده در قرارداد خواهد بود.
اگر مدت قرارداد به پایان برسد اما قرارداد جدیدی تنظیم نشود و مستاجر همچنان در ملک باقی بماند، این وضعیت از نظر قانونی بهعنوان تمدید ضمنی قرارداد قبلی در نظر گرفته میشود. در این شرایط، مستاجر حق دارد با همان مبلغ قبلی اجاره، سکونت خود را ادامه دهد و موجر تنها در صورتی میتواند درخواست افزایش اجاره بدهد که یا قرارداد جدیدی با توافق دو طرف امضا شود، یا مستاجر به ادامه شرایط قبلی رضایت ندهد.
در صورتی که موجر به افزایش اجاره اصرار داشته باشد ولی مستاجر نپذیرد، موجر تنها راه قانونیاش، درخواست تخلیه ملک از طریق مراجع قضایی است. البته این درخواست هم فقط زمانی پذیرفته میشود که مدت قرارداد تمام شده باشد و موجر دلایل قانونی کافی برای تخلیه داشته باشد.
بنابراین، اصل کلی در این مورد توافق دوطرفه است و هیچکدام از طرفین نمیتوانند بهتنهایی و بدون رضایت طرف مقابل، شرایط مالی قرارداد را تغییر دهند.
اگر به دنبال خرید مغازه برای اجاره دادن به مستاجران تجاری هستید، به صفحه فروش مغازه در شهرضا مراجعه کنید.
۵٫ شرایطی که به موجر اجازه افزایش اجاره میدهد
افزایش اجارهبها بدون پشتوانه قانونی یا توافق طرفین میتواند منجر به اختلافات جدی میان موجر و مستاجر شود. قانون و عرف بازار تنها در شرایط خاصی، اختیار افزایش اجاره را به موجر میدهند که در ادامه به مهمترین آنها اشاره میکنیم:
✔ پایان مدت قرارداد
یکی از اصلیترین شرایطی که موجر میتواند درخواست افزایش اجاره بها داشته باشد، پایان یافتن مدت قرارداد قبلی است. پس از اتمام قرارداد، هیچیک از طرفین الزام قانونی برای تمدید با همان مبلغ قبلی ندارند و میتوانند وارد مذاکره مجدد شوند. در این حالت، موجر مجاز است نرخ جدیدی برای اجاره پیشنهاد دهد و مستاجر نیز میتواند بپذیرد یا ملک را تخلیه کند.
نکته: اگر مستاجر همچنان در ملک باقی بماند و مبلغ جدید را پرداخت کند، این پرداخت بهعنوان تمدید ضمنی قرارداد تلقی خواهد شد.
✔ موافقت طرفین با افزایش جدید
حتی اگر قرارداد هنوز به پایان نرسیده باشد، چنانچه هر دو طرف (موجر و مستاجر) درباره افزایش اجاره توافق کنند، این افزایش کاملاً قانونی است. این توافق میتواند به صورت شفاهی یا مکتوب انجام شود، اما توصیه اکید این است که برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، توافق بهصورت مکتوب در قالب الحاقیه قرارداد ثبت شود.
مثال: ممکن است مستاجر درخواست تمدید یکساله زودتر از موعد دهد و موجر نیز افزایش اجاره را بهعنوان شرط بپذیرد.
✔ درج بند صریح در قرارداد مبنی بر افزایش سالیانه (مثلاً درصد مشخصی)
در بسیاری از قراردادهای حرفهای، بندی تحت عنوان افزایش سالیانه اجاره بها وجود دارد. این بند معمولاً بهصورت درصدی از اجاره سال قبل تعریف میشود. برای مثال:
«در صورت تمدید قرارداد برای سال دوم، مبلغ اجاره با افزایش ۱۵٪ نسبت به سال اول محاسبه خواهد شد.»
در چنین حالتی، مستاجر با امضای قرارداد، از ابتدا با این افزایش موافقت کرده و موجر میتواند با استناد به همین بند، اجاره را افزایش دهد.
نکات مهم هنگام درج این بند در قرارداد:
-
درصد افزایش مشخص باشد (مثلاً «تا ۲۰ درصد» مبهم است).
-
بازه زمانی دقیق ذکر شود (مثلاً در آغاز سال دوم).
-
این بند به امضای هر دو طرف برسد.
«برای اجرای قانونی افزایش اجاره بها، باید ابتدا با [حقوق و تعهدات موجر و مستأجر] آشنا باشید.»
۶٫ افزایش اجاره در قالب قرارداد رسمی یا دستی
یکی از نکات مهم در بررسی شرایط قانونی افزایش اجاره بها، نوع قراردادی است که بین موجر و مستاجر منعقد میشود. قرارداد اجاره میتواند بهصورت رسمی (در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت معاملات املاک) یا بهصورت دستی و حتی شفاهی منعقد شود. تفاوت این دو نوع قرارداد، نه تنها در میزان اعتبار حقوقی، بلکه در نحوه افزایش اجاره نیز کاملاً مشهود است.
قرارداد رسمی: شفاف، قابل پیگیری، و معتبر در مراجع قضایی
در صورتی که قرارداد اجاره بهصورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی یا سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شده باشد:
-
تمام مفاد از جمله شرایط افزایش اجاره بهصورت مکتوب و مشخص ذکر میشود.
-
امکان اعمال بندهایی مثل افزایش سالیانه درصدی (مثلاً افزایش ۱۵ درصدی در سال دوم) وجود دارد.
-
در صورت بروز اختلاف، مستندات رسمی قابلیت پیگیری حقوقی قویتری دارند.
-
مستاجر و موجر میتوانند به مفاد قرارداد برای استناد در شورای حل اختلاف یا دادگاه رجوع کنند.
قرارداد دستی یا توافق شفاهی: پرریسک و مستعد اختلاف
در مقابل، در قراردادهای دستی که بدون ثبت رسمی و معمولاً در برگهای ساده و با امضای طرفین تنظیم میشوند:
-
بسیاری از بندهای مهم، مثل نحوه افزایش اجاره یا مدت قرارداد، بهصورت دقیق نوشته نمیشوند.
-
در صورت بروز اختلاف، اثبات مفاد توافقشده بسیار دشوارتر است.
-
موجر ممکن است بخواهد بدون توافق مستاجر، اجاره بها را افزایش دهد و از نبود قرارداد رسمی سوءاستفاده کند.
-
مستاجر نیز ممکن است با استناد به سکوت قرارداد در مورد افزایش قیمت، از پذیرش افزایش خودداری کند.
نکته مهم برای هر دو طرف
چه قرارداد رسمی باشد چه غیررسمی، اگر قرار است در سالهای آینده مبلغ اجاره افزایش پیدا کند، بهتر است این موضوع بهصراحت در قرارداد ذکر شود. عباراتی مانند:
«در سال دوم مبلغ اجاره با افزایش ۲۰ درصد نسبت به سال اول تمدید خواهد شد»
میتواند از بروز اختلاف و سو برداشت در آینده جلوگیری کند.
«یکی از [بندهای مهم قراردادهای املاک] که نباید از قلم بیفتد، نحوه افزایش اجارهبها در دورههای بعدی است.»
۷٫ نرخ عرف بازار و تأثیر آن بر افزایش اجاره بها
گرچه قانون، محدوده مشخصی برای افزایش اجاره بها تعیین نمیکند (مگر در شرایط خاص مانند مصوبات ستاد ملی کرونا یا دستورالعملهای دولتی مقطعی)، اما در عمل، نرخ عرف بازار یکی از مهمترین عوامل مؤثر در تعیین مبلغ جدید اجاره است. منظور از نرخ عرف، متوسط اجارهبهایی است که در یک بازه زمانی مشخص در منطقهای خاص بین موجران و مستاجران دیگر توافق شده است.
به عنوان مثال، اگر در یک محله خاص اغلب واحدهای مشابه با قیمت مشخصی اجاره میروند، احتمال اینکه موجر یا مستاجر بتواند با اختلاف زیادی از آن عدد توافق کند، کم است. چرا که اگر موجر بخواهد بیش از حد افزایش اجاره بدهد، ممکن است مستاجر فعلی را از دست بدهد و اگر مستاجر مبلغی بسیار پایین پیشنهاد دهد، موجر ترجیح دهد ملک را به شخص دیگری واگذار کند.
برای همین، هم موجران و هم مستاجران باید پیش از هر گونه مذاکره برای تمدید قرارداد یا تنظیم قرارداد جدید، بازار را بررسی کنند. روشهایی که برای بررسی نرخ عرف بازار توصیه میشود عبارتند از:
-
بررسی آگهیهای آنلاین در پلتفرمهایی مثل دیوار، کیلید، شیپور و …
-
مشورت با مشاوران املاک فعال در همان محله
-
پرسوجو از ساکنین یا مالکان دیگر در همان منطقه
-
مقایسه اجاره واحدهای مشابه (از نظر متراژ، امکانات، موقعیت مکانی و سال ساخت)
همچنین اگر نرخ عرف بازار به دلایل اقتصادی یا تورمی افزایش یافته باشد، این موضوع معمولاً باعث میشود که حتی در نبود الزام قانونی، طرفین با درصدی از افزایش اجاره موافقت کنند.
در نتیجه، شناخت دقیق از عرف بازار باعث میشود که هم طرف مستاجر بتواند در برابر افزایش غیرمنطقی مقاومت کند و هم موجر بتواند خواسته خود را مستدلتر بیان کند. تصمیمگیری آگاهانه و منصفانه از همین نقطه آغاز میشود.
«مستأجر نیز باید بداند در چه شرایطی موظف به پذیرش افزایش اجاره است. مقاله [حقوق و وظایف مستأجران] در این زمینه مفید خواهد بود.»
۸٫ افزایش اجاره در املاک تجاری با املاک مسکونی چه تفاوتی دارد؟
یکی از موضوعات مهم در بحث افزایش اجاره بها، تفاوت بین املاک مسکونی و تجاری است. این دو نوع ملک، از نظر حقوقی، اقتصادی و قانونی با یکدیگر تفاوتهای مهمی دارند که لازم است پیش از هر اقدامی از آنها آگاه باشید.
۱. مرجع قانونی متفاوت برای بررسی روابط اجارهای
-
املاک مسکونی اغلب تحت پوشش قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قرار دارند. این قوانین بیشتر بر پایه توافق طرفین تنظیم میشود و اگر قرارداد جدیدی تنظیم نشود، پس از پایان قرارداد، موجر میتواند درخواست تخلیه دهد یا اجاره را افزایش دهد.
-
املاک تجاری معمولاً بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بررسی میشوند، بهخصوص اگر قرارداد اولیه در سالهای قبل از تصویب قوانین جدید منعقد شده باشد یا ملک کاربری تجاری داشته باشد.
۲. مفهوم “حق کسب، پیشه و تجارت”
در املاک تجاری، مستاجر با فعالیت تجاری خود و ماندگاری در محل، حق کسب و پیشه بهدست میآورد. این حق نوعی امتیاز است که مانع تخلیه آسان مستاجر توسط موجر میشود و هرگونه افزایش اجاره در املاک تجاری باید با رعایت این حق انجام شود.
-
در صورت اختلاف، معمولاً مرجع قضایی ابتدا این حق را ارزیابی کرده و سپس درباره افزایش اجاره تصمیمگیری میکند.
-
حتی اگر مدت قرارداد به پایان رسیده باشد، مستاجر تجاری ممکن است همچنان حق ادامه فعالیت در محل را داشته باشد، مگر اینکه موجر مبلغ قابل توجهی به عنوان حق کسب و پیشه پرداخت کند.
۳. سختگیری بیشتر در افزایش اجاره املاک تجاری
-
برخلاف املاک مسکونی که افزایش اجاره با توافق یا پایان قرارداد امکانپذیر است، در املاک تجاری، موجر نمیتواند بهصورت یکطرفه اجاره را افزایش دهد.
-
هرگونه افزایش اجاره بهای ملک تجاری، در صورت عدم توافق، باید از طریق کارشناسی رسمی دادگستری و با حکم دادگاه انجام شود.
۴. نقش کارشناسی رسمی در تعیین اجاره تجاری
در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستاجر تجاری، دادگاه معمولاً کارشناس رسمی تعیین میکند تا ارزش واقعی اجاره را بر اساس موقعیت، متراژ، کاربری، نوع کسبوکار، و سابقه محل مشخص کند. این عدد پایهای برای افزایش اجاره و تمدید قرارداد خواهد بود.
۵. تفاوت در روند تخلیه
-
در املاک مسکونی، با پایان قرارداد و نپرداختن اجاره، موجر میتواند نسبت به تخلیه اقدام کند.
-
اما در املاک تجاری، صرف پایان قرارداد به معنای حق تخلیه نیست، مگر در مواردی خاص و با پرداخت کامل حق کسب و پیشه. این موضوع باعث شده مستاجران تجاری در موقعیت حقوقی قویتری قرار بگیرند.
«اگر بین موجر و مستأجر بر سر افزایش اجاره اختلاف پیش آمد، مقاله [روشهای قانونی حل اختلاف در قراردادهای املاک] را بخوانید.»
۹٫ آیا افزایش مبلغ رهن هم شامل همین قوانین میشود؟
افزایش مبلغ رهن نیز همانند اجارهبها، اصولاً تابع توافق موجر و مستاجر است. قانون در این زمینه، عدد مشخصی بهعنوان سقف تعیین نکرده، اما نکات مهمی وجود دارد که باید به آنها توجه شود:
تبدیل رهن به اجاره یا بالعکس
در برخی موارد، طرفین تصمیم میگیرند بخشی از مبلغ رهن را به اجاره ماهانه تبدیل کنند یا برعکس. این تغییرات باید حتماً بهصورت مکتوب و با رضایت هر دو طرف انجام شود. برای مثال، ممکن است موجر پیشنهاد دهد بهجای ۱۰۰ میلیون تومان رهن، ۵۰ میلیون پرداخت شود و مابقی بهصورت اجاره ماهانه دریافت گردد.
نکته مهم: در این شرایط، لازم است نرخ تبدیل رهن به اجاره (مثلاً هر ۳۰ میلیون تومان رهن = ۱ میلیون تومان اجاره) به درستی در قرارداد ذکر شود.
نقش عرف منطقهای در تعیین مبلغ رهن
همانطور که در مورد افزایش اجاره بها، نرخ عرف منطقه نقش مهمی دارد، در تعیین مبلغ رهن نیز میانگین قیمت منطقهای ملاک قرار میگیرد. موجران نمیتوانند صرفاً به دلایل شخصی، مبلغ رهن را بهطور غیرمعمول بالا ببرند؛ چرا که در صورت شکایت، شوراهای حل اختلاف به عرف محلی توجه میکنند.
الزامات قانونی در هنگام تمدید قرارداد
اگر قرارداد در حال تمدید باشد و مستاجر همچنان در ملک ساکن باشد، افزایش مبلغ رهن بدون رضایت او فاقد وجاهت قانونی است، حتی اگر مدت قرارداد به پایان رسیده باشد. مگر اینکه مستاجر نیز تمایل به تمدید قرارداد با شرایط جدید داشته باشد.
امکان اعتراض به افزایش نامتعارف رهن
در صورتی که مالک بهصورت یکطرفه، اقدام به افزایش چشمگیر مبلغ رهن کند، مستاجر میتواند به شورای حل اختلاف یا مراجع ذیصلاح مراجعه کند. البته باید مدارک کافی مبنی بر اجحاف یا اختلاف شدید با نرخ منطقهای ارائه دهد.
توصیه به ثبت رسمی تغییرات رهن
توصیه میشود هرگونه توافق در مورد تغییر مبلغ رهن، چه افزایش و چه کاهش، حتماً در قالب مکتوب (ترجیحاً با کد رهگیری یا تنظیم در دفتر اسناد رسمی) ثبت شود تا در آینده از بروز اختلافات جلوگیری گردد.
«افزایش ناعادلانه اجاره ممکن است منجر به تخلیه ناگهانی شود. مقاله [چطور از تخلیه زودهنگام مستأجر جلوگیری کنیم؟] راهکارهای مؤثری دارد.»
۱۰٫ نکاتی برای مستاجران جهت مذاکره درباره افزایش اجاره
مذاکره درباره افزایش اجاره بها میتواند یکی از حساسترین مراحل تمدید قرارداد باشد. در اینجا چند نکته مهم را مرور میکنیم که به مستاجران کمک میکند با آمادگی و قدرت بیشتری وارد مذاکره شوند:
بررسی حقوق قانونی قبل از امضا
پیش از هرگونه توافق درباره افزایش اجاره، بهتر است مستاجر با شرایط قانونی افزایش اجاره آشنا باشد. مطالعه قرارداد قبلی، اطلاع از حقوق قانونی خود طبق قانون مدنی و مصوبات جدید (مانند مصوبات ستاد ملی کرونا) به شما این امکان را میدهد که در برابر پیشنهادات غیرمنصفانه مقاومت کنید یا راهکار قانونی ارائه دهید.
مقایسه قیمتهای منطقهای
یکی از ابزارهای مهم در مذاکره، داشتن اطلاعات دقیق از نرخهای اجاره در منطقه است. با بررسی فایلهای مشابه در سایتهای معتبر یا مشاوره با دفاتر املاک محلی، میتوانید میانگین قیمتها را بدانید و بر اساس آن به موجر پیشنهاد منصفانه بدهید. این کار هم از بروز سوءتفاهم جلوگیری میکند و هم پایهای منطقی برای مذاکره فراهم میسازد.
استفاده از مشاور حقوقی یا مشاور املاک برای چانهزنی منصفانه
اگر احساس میکنید در مذاکره با موجر ممکن است تحت فشار قرار بگیرید یا اطلاعات کافی ندارید، حتماً از کمک مشاور املاک معتمد یا حتی وکیل متخصص در امور اجاره استفاده کنید. آنها با تجربه بالا میتوانند شرایط شما را به زبان حرفهایتر بیان کنند و در عین حال به توافقی برسند که منافع دو طرف حفظ شود. گاهی حضور یک واسطه باعث میشود مذاکره از مسیر احساسی خارج شده و به نتیجهای عادلانهتر برسد.
جمعبندی
در این مقاله به بررسی کامل شرایط قانونی افزایش اجاره بها پرداختیم و تلاش کردیم تمام ابعاد حقوقی، قراردادی و عرفی این موضوع را برای موجران و مستاجران روشن کنیم. همانطور که گفته شد، افزایش اجاره صرفاً با توافق دو طرف، پایان مدت قرارداد، یا درج بندهای مشخص در قرارداد امکانپذیر است. همچنین با توجه به مصوبات سالهای اخیر، حتی در شرایط خاص مانند بحرانهای اقتصادی یا بهداشتی، دولت میتواند سقف افزایش اجاره را تعیین کند.
ما همچنین به نکات کلیدی برای مستاجران جهت مذاکره مؤثر اشاره کردیم؛ از بررسی نرخ منطقهای گرفته تا بهرهگیری از مشاور حقوقی. با داشتن اطلاعات کافی و آگاهی از قوانین، میتوان اختلافات را به حداقل رساند و به توافقی منصفانه رسید که هم منافع موجر حفظ شود و هم حقوق مستاجر پایمال نشود.
اگر در آستانه تمدید قرارداد یا مواجهه با افزایش اجاره هستید، پیشنهاد میکنیم این نکات را جدی بگیرید تا با اطمینان و آرامش وارد مذاکره شوید.
